今回の本題に入る前に、絶対これは確認して欲しい事
売却と決めたはいいが、大きなやっちゃいました案件がこれ、だから伝えたい。
所有期間による税率の違い
譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって大きく異なります。
所有期間
区分
税率（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）
【5年以内】
短期譲渡所得
39.63% (所得税30.63%, 住民税9%)
【5年超】
長期譲渡所得
20.315% (所得税15.315%, 住民税5%)
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が半分近く変わるため、売却のタイミングは重要です。
これを調べて無かったですし、調べても引越さねばならぬ状況を作った後だったので、とはいえ事後で気づくとショック大。
半分損するのもショック大なので検討されている方は一つ判断基準にされてください！！
一軒家売却で一番消耗したのは「不動産会社選び」だった
――査定額より大事だった、たった一つのこと
家を売ると決めて、
ローン残高を確認し、
売却理由と期限を言語化し、
相場感もなんとなく掴めてきた。
「よし、次はいよいよ不動産会社だ」
そう思ったとき、
私は少し楽観していた。
正直に言うと、
どこに頼んでも大差ない
そう思っていたから。
でも、今ならはっきり言える。
不動産会社選びは、家の売却で一番エネルギーを使った。
そして同時に、
ここを間違えなくて本当によかったとも思っている。
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とりあえず「一括査定」を使った理由
最初にやったのは、
よくある一括査定サイトを使うことだった。
理由はシンプル。
• 相場感が知りたかった
• どのくらい幅があるのか見たかった
• まだ本気で決める段階じゃなかった
「とりあえず、数字を見てみよう」
そんな軽い気持ちだった。
入力項目を埋めて、送信。
……数分後。
スマホが鳴り止まない。
電話、メール、SMS。
想像以上の反応の速さに、正直ちょっと引いた。
「あ、これ、ちゃんと向き合わないとダメなやつだ」
そう思った。
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査定額は、驚くほどバラバラだった
数日で、複数社から査定結果が出揃った。
その金額を見て、私は言葉を失った。
同じ家なのに、数百万円の差。
高いところと低いところで、
本当に平気で○百万円違う。
先にAPPで二社程、相場の価格想定はしていたが、こんなに違う。
ここで、ふと疑問が湧いた。
「この差って、何？」
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一番高い査定額に、心が揺れたのは事実
正直に言う。
一番高い査定額を見たとき、
心がグラッと揺れた。
「ここに頼めば、こんなに高く売れるの？」
そんな期待が、一瞬で膨らむ。
でも同時に、
どこか引っかかる感じもあった。
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担当者の「言葉」が、違和感の正体だった事
実際に何社かと話をしてみた。
すると、
査定額以上に差を感じたのが、担当者の話し方だった。
ある会社はこう言った。
「この金額で、まず出しましょう」
「下げるのは後で考えればいいです」
別の会社は、こう言った。
「正直に言いますね」
「このエリアだと、現実的にはこの辺りです」
私は、このとき初めて気づいた。
高い査定額＝売れる価格ではない
ということに。
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私が確認した3つのポイント
不動産会社を比較する中で、
私が意識的に見るようになったのは、この3つだった。
① 実績は「数」より「中身」
「年間〇〇件売却！」
という数字は、正直どこも立派。
でも私が知りたかったのは、
• このエリアで
• この価格帯で
• この築年数の家を
実際にどう売ってきたか
具体的な話ができるかどうかだった。
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② 担当者との相性は、想像以上に重要
家の売却は、短距離走じゃない。
• 価格の相談
• 内覧対応
• 値下げ判断
何度もやり取りがある。
そのたびに
「この人に本音を言えるか？」
これが、後々ものすごく効いてくる。
私は
・良いことだけ言わない
・デメリットもちゃんと話す
そんな担当者に安心感を覚えた。そして可能性を感じた。
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③ 販売戦略が「具体的」かどうか
「どうやって売りますか？」
この質問をしたとき、
答えが曖昧な会社もあった。
• どこに掲載するのか
• 写真はどう撮るのか
• ターゲットは誰か
ここを具体的に話せるかどうか。
私は、
「売る気があるか」より
「売る準備ができているか」
を見ていた。
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媒介契約って、正直よく分からなかった
不動産会社選びと並行して、
避けて通れないのが媒介契約。
正直、最初はチンプンカンプンだった。
• 一般媒介
• 専任媒介
• 専属専任媒介
名前だけ聞くと、
どれも同じに見える。
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私が最終的に選んだ媒介契約
それぞれ説明を受けた結果、
私が重視したのは、
• 情報がブラックボックス化しないこと
• でも、責任を持って動いてもらえること
その結果、
私は専任媒介契約を選んだ。
理由はシンプル。
• 窓口が一つで話が早い
• 定期的な報告義務がある
• でも、自分で買主を見つける余地は残る
「任せきり」でもなく、
「放置」でもない。
ちょうどいい距離感だった。
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媒介契約を結ぶとき、意識したこと
契約書にサインするとき、
私は少し緊張していた。
「本当に、この会社でいいのかな」
でも、決め手になったのは、
最後の最後のやり取りだった。
• 質問にちゃんと答えてくれる
• 急かさない
•既に近隣調査を始めてくれて私の知らない情報から「可能性」を伝えてくれた
• 「嫌なら、焦らず決めたほうがいいので待ちますよ。私の経験豊富な上司も相談乗ってきれますよ」と言ってくれる
この一言で、
「あ、大丈夫だ」と思えた。
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振り返って思うこと
不動産会社選びは、
査定額の比較から始まる。
でも、
信頼できるかどうかで終わる。
高く売ることより、
納得して売ること。
数字だけじゃなく、
人を見て決めてよかった。
心から、そう思っている。
私は不動産において全くの無知ですが、信頼できる相手と出会った。
そして売却額に後悔はない。
どちらかというと大満足だった。
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これから売却する人へ
もし今、
• 一括査定の数字に振り回されている
• どこが正解か分からない
• 断るのが気まずい
そんな気持ちになっているなら。
言いたい。
主導権は、あなたにあります。
選ぶのは、不動産会社じゃない。
売主である、あなたです。
自分に合った相手、会社を選んでください。
